Доля в квартире: новый закон 2020, продажа, документы

310
Распечатать
В закладки
Доля в квартире: новый закон 2020, продажа, документы
Содержание
  1. Позиция закона
    1. Особенности закона, действующего в 2020
  2. Виды долей в квартире и требования к их продаже
    1. Расчет минимальной доли
  3. Правила продажи
  4. Необходимые документы
  5. Налоги
  6. Итоги

Доля в квартире — часть жилого помещения (недвижимости) во владении хозяина. По новому закону 2020 году продажа доли возможна, если «квадратура» соответствует требованиям. До изменений в законодательстве можно было продать квадратный метр и прописать человека. В 2020 году реализация столь хитрой схемы исключена.

Позиция закона

Злоупотребление со схемами продажи небольшой площади вынудило правительство пересмотреть нормы и ввести ряд ограничений. Закон поступил к рассмотрению в конце 2017-го, а летом 2018 года он был одобрен.

Особенности закона, действующего в 2020:

  1. Долю в недвижимости разрешено сформировать или продавать, если общая квадратура позволяет новому собственнику въехать в квартиру и жить в ней с минимальным комфортом. В действующих нормах установлен нижний порог в видеконкретного параметра.
  2. Если продаваемая часть в жилье ниже установленного предела, проведение сделки исключено.
  3. Минимальная квадратура для отчуждения долга устанавливается персонально для каждого региона РФ. Ее параметр колеблется в диапазоне между 8 и 15 квадратными метрами (из расчета на одного жильца). В столице РФ нижний порог равен 10 «квадратам».
  4. Регистрация в жилье исключена, если доля потенциального жильца меньше установленной в регионе нормы. Это касается сделок, которые проведены до введения нового закона. Если человек купил недвижимость площадью меньше установленного лимита, он не вправе жить в квартире.

Внимание! В последнем пункте работает исключение, касающееся владельца недвижимости и членов его семейства (мужа/жены, матери/отца, дочки/сына и т. д.). О нюансах, которые имеются при передаче доли квартиры по наследству, см. статью "Доля в квартире по наследству в 2020: особенности наследования".

Виды долей в квартире и требования к их продаже

минимальная доля в квартире

Доля в имуществе выделяется с учетом трех принципов — равноправный, пропорциональный и по закону. Особенности:

  1. Равноправный раздел. Площадь недвижимости делится на равные доли между собственниками. Если площадь квартиры равна 60 кв. м., а владельцев трое, каждому полагается по 20 «квадрат».
  2. Пропорциональное (реальное) распределение. Суть в предоставлении доли каждому хозяину с учетом действующих прав на имущество. К примеру, у недвижимости три собственника с правом на 50, 30 и 20 процентов имущества. По этому принципуделится площадь объекта. Для квартиры на 60 кв. м. выделение долей производится так — 30, 17.5 и 12.5 «квадрат» соответственно. Каждый владелец вправе распоряжаться только своей частью недвижимости.
  3. По закону. Доли выделяются с учетом требований ГК РФ и ЖК РФ, а налоги рассчитываются по НК РФ посредством перемножения налоговой ставки на цену недвижимости.

Следующий момент — расчет части, доступной для продажи. По закону владелец вправе продать такую долю недвижимости:

  1. Для жилья с квадратурой от 30 до 60 кв. м. — 1/3.
  2. Если недвижимость имеет площадь 60–120 «квадрат» — 1/10.
  3. При размере недвижимости от 120 кв. м. и более — 1/15.

С учетом требований рассчитывается площадь, доступная для продажи. Если владелец желает продать долю в квартире площадью 80 кв. м., он сможет реализовать не меньше восьми «квадрат».

Расчет минимальной доли

Для расчета минимальной доли (МД) применяется формула:

МД = ОПК/ЧПЗ, где:

  • МД — минимальная часть жилья, которую можно реализовать;
  • ОПК — общая площадь недвижимости (в данном случае квартиры);
  • ЧПЗ — часть, которая установлена по законодательству (одна третья, одна десятая или одна пятнадцатая).

Важно! Параллельно с результатами расчета нужно ориентироваться на ограничения, установленные для разных регионов РФ. Если человек купил долю недвижимости меньше установленного порога, он не вправе рассчитывать на переезд или прописку на территории жилплощади.

Правила продажи

правила продажи доли в квартире

Изменения в законе 2020 года коснулись минимальной площади доли, доступной для продажи. Сам процесс остался неизменным:

  1. Определение доли. Перед оформлением сделки устанавливается площадь, принадлежащая владельцу. Расчет зависит от принципов раздела. В бумагах параметр указывается в виде долей. Нюанс разделадолей обсуждается в присутствии хозяев с согласием каждой стороны. Продажа 3-му лицу не должна нарушить прав ни одного из них. В иной ситуации неудовлетворенный собственник вправе подать иск в суд.
  2. Определение цены. При вычислении стоимости разрешено привлекать независимых специалистов (должна быть лицензия). Результат выдается в форме акта с подписью эксперта и указанием дня проведения проверки.
  3. Письменное уведомление. Продавец информирует других хозяев о намерении продатьдолю. Документ оформляется в письменном виде с указанием стоимости и условий. Если в роли приобретателей выступает два и более претендента, хозяин вправе выбрать выгодный вариант. Долю разрешено продать 3-му лицу при условии, что в течение месяца ни один из владельцев не воспользовался первоочередным правом на выкуп жилья. При поступлении отказа от всех хозяев раньше истечения 30-дневного срока, продавцу не обязательно выжидать месяц. Он вправе реализовать долю в квартире по факту поступления бумаг.
  4. Поиск второй стороны сделки. Продавец ищет покупателя обычными методами — с помощью посредников или самостоятельно. Во втором случае подается объявление в газеты или в Сети.
  5. Оформление соглашения. После подписания документа он заверяется в нотариальной конторе. Задача нотариуса — проверить корректность оформления и возможность совершения сделки.

На последнем этапе доля в квартире регистрируется на покупателя для получения подтверждающих документов и внесения правок в ЕГРН.

Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

Необходимые документы

Для продажи доли в квартире требуется собрать и передать пакет бумаг. В него входит:

  1. Отказ других хозяев частей недвижимости от приобретения.
  2. Техпаспорт из БТИ.
  3. Уведомление с информацией о продаже доли в квартире (если нет отказа).
  4. Паспорт, выданный органами кадастра.
  5. Свидетельство о госрегистрации жилплощади или документ из ЕГРП.
  6. Одобрение опекунских органов (при участии в сделке лица до 18 лет). Подробная информация изложена в статье "Доля в квартире на несовершеннолетнего ребенка".
  7. Согласие мужа/жены.
  8. Паспорта участников (покупателя и продавца).
  9. Договор сделки.

При оформлении договора прописываются данные о сторонах, информация из паспортов, место прописки участников. Также описывается квартира, число долей и цена сделки. При отсутствии претензий нотариус заверяет соглашение. На регистрацию продажи выделяется до 72 часов.

Налоги

При продаже доли в квартире придется заплатить 0,5 процентов от стоимости представителю нотариальной конторы. Деньги передаются один раз. Минимальный и максимальный порог суммы — 300 и 20 000 р. соответственно. Пошлина за регистрацию — 2 т. р. По требованию НК РФ с владельца берется 13-процентный сбор от суммы продажи, если человек владел долей в квартире меньше 36 месяцев. С продавца взимается НДФЛ, если стоимость имущества больше 1 000 000 р. При этом налог вычисляется после вычета из стоимости недвижимости указанного миллиона.

Итоги

С учетом нововведений продажа части жилого помещения допускается, если площадь не меньше установленной нормы на одного человека. Точное значение определяется муниципалитетом конкретного региона страны. Также появилось обязательство регистрировать сделку у нотариуса, а в остальном процесс не претерпел изменений. 

Рейтинг: 5/5 - 1 голосов

0 коммент.

Написать комментарий

Ваш email не будет опубликован. Обязательные поля отмечени символом *

Последние новости
Как принимать квартиру у застройщика: инструкция…
Претензия застройщику на устранение недостатков:…
Обмен квартиры с доплатой ипотекой: особенности
Можно ли обменять квартиру, находящуюся в…
Можно ли обменять квартиру, купленную на…
Обмен долями между родственниками