Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

136
Распечатать
В закладки
Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?
Содержание
  1. Письменное разрешение банка 
  2. Процесс обмена ипотечной квартиры 
    1. Условия банка 
    2. Процедура 
  3. Причины для обмена ипотечной квартиры 

Есть разные виды обременений прав на недвижимое имущество (арест, рента и другое). Самое распространенное в России это оформление объекта в залог банку по ипотечному договору. Ипотека обычно оформляется на длительный срок. За это время у заемщика могут возникнуть разные обстоятельства, вынуждающие его идти еще на одну сделку - обмен ипотечной квартиры. 

Обменять можно, но только с разрешения кредитующего банка. Такие манипуляции обязательно проводят с разрешения банка. Процедура оформления 

Ипотечная квартира имеет свой статус: 

  1. Оформляется в залоговое обременение.
  2. Находится в полном владении у банка.
  3. Распоряжаться ею имеет право и заемщик, так как у него частичное право на собственность. Но делается это с согласия заимодавца.
  4. Полноправно владеть ею заемщик может только после полного погашения кредита и долгов перед банком.

Получается, что обменивают квартиру, находящуюся под залогом. Это залоговое обязательство после сделки мены переходит на другой объект недвижимости - тот, на который была обменена ипотечная квартира. 

Для справки! Залоговое обременение подтверждается отметкой, проставленной на договоре ипотеки. Эта резолюция Росреестра или ЕГРН (Единого Государственного Реестра недвижимости).

Письменное разрешение банка 

Без согласия банка ипотечной недвижимостью распорядиться нельзя. Государственная регистрационная инстанция не будет проводить никаких действий по переоформлению документов на ипотечную квартиру, если заемщик не предъявит специалисту ЕГРН письменного разрешения банка. 

Сначала обращаются в тот банка, в котором оформляли ипотечный кредит. Пишут на имя руководителя финансовой компании заявление с просьбой дать согласие на обмен ипотечной квартиры. В заявлении указывают вариант, на который будет происходить мена - жилплощадь, адрес местонахождения объекта, число жилых комнат, этажность, рыночная цена, состояние (вторичное или новое жилье) и другие данные, которые подразумевает бланк заявки. 

После рассмотрения заявления, отсутствия каких-либо вопросов к клиенту, банк выдает письменное разрешение заемщику. Если финансист посчитает нужным, то в разрешении он укажет особые условия, на которых дает согласие обменять квартиру, помимо стандартных.

Процесс обмена ипотечной квартиры 

Оформление производится поэтапно, и процедура отлична от стандартной купли-продажи. Выбор заемщика согласовывается с банком. Если же избранный вариант не подходит, тогда банк может предложить свои варианты. Но обычно не каждый банк охотно идет навстречу заемщику, если последний хотел бы поменять ипотечную квартиру на вторичное жилье или частный дом. 

При выборе отдельно стоящего коттеджа или дома очень важно, чтобы он располагался в пределах цивилизации. К тому же банк смотрит. Насколько для него выгоден тот район, где размещен дом. Это нужно для того, чтобы в случае проблемной задолженности по кредиту, банку легко можно было бы продать на торгах ипотечное залоговое имущество. 

Обратите вынимание! Все финансовые издержки при совершении сделки по переоформлению ипотечной квартиры в обмен на другой вариант берет на себя заемщик.

Условия банка 

Банк выдвигает свои условия при обмене ипотечной квартиры. Они касаются: 

  • стоимости - она должна быть идентичной или с небольшой разницей в большую сторону;
  • состояния жилья - отказ получают те, кто собирается менять на устаревшее, ветхое или нестандартное жилье;
  • величины жилплощади;
  • нужна ли доплата и кто будет доплачивать;
  • длительности пребывания квартиры в ипотеке - не менее 2-х лет;
  • отсутствия долгов по кредиту;
  • желательно, чтобы была чистая кредитная история;
  • другие моменты, касающиеся интересов кредитора и кредитополучателя;
  • наличие обязательств перед государством - например, когда есть военная ипотека, тогда у ее обладателя появляются финансовые обязательства перед банком и отчетность перед Росвоенипотекой (в этом случае процесс обмена возможен, но будет сложнее и дольше в оформлении по времени).

Обратите внимание! Скорее всего банк не даст согласие на обмен новой ипотечной квартиры, если заемщик пожелает обменять ее на более дешевое жилье. Например, на “хрущевку”. Также банки отказывают в тех случаях, когда второе недвижимое имущество тоже находится под залогом по ипотеке.

Процедура 

Для законной фиксации проведения сделки обмена ипотечной квартиры заключают договор мены. Участниками являются две стороны, непосредственно производящие перевод правообладания. Третья сторона - банк, выступает в качестве контроллера и будущего владельца ипотечного залогового имущества, коим будет новое жилье. 

Процесс обмена ипотечной квартиры: 

  1. Обращение заемщика в банк с заявлением-просьбой дать разрешение.
  2. Получение письменного согласия от банка.
  3. Сбор документов и сведений о технической составляющей выбранного объекта жилой недвижимости.
  4. Обе стороны - Заемщик ссуды для покупки ипотечной квартиры и Продавец другого варианта жилья, оформляют договор мены.
  5. Покупатель расплачивается за квартиру с продавцом, кому принадлежит ипотечная квартира.
  6. На полученные средства собственник ипотечного жилья покупает новую квартиру (или дом).
  7. После этого банк переоформляет купленное жилье в залоговое обременение по новому договору.
  8. С квартиры, которая была под ипотечным залогом, обременение снимается. Только после этой процедуры в Росреестре оформляют такую квартиру в полноценную собственность нового владельца. Доказательством этого служит выписка из ЕГРН о вступлении в права собственности.

К заявлению полагается приложить следующий пакет документов: 

  • копия гражданского удостоверения личности;
  • копия ИНН;
  • согласие супруга (супруги) на обмен, если заемщик состоит в браке;
  • свидетельство о заключении брака (если есть);
  • справка о состоянии задолженности по кредиту либо её отсутствия, а также о том, что на клиенте не числятся никакие штрафы;
  • техническая документация по новой квартире или жилому частному дому.

При обращении в государственный Росреестр нужны такие документы: 

  • кадастровый паспорт по обеим квартирам;
  • технический паспорт по обеим квартирам;
  • отчет экспертного оценщика о текущей рыночной стоимости жилого помещения, на которое хотят поменять ипотечную квартиру;
  • правоустанавливающие бумаги на новую квартиру - например, договор купли-продажи, мены, дарственная или свидетельство о вступлении в права наследования;
  • ипотечное соглашение;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая, что по квартире, на которую хотят обменять ипотечный вариант, нет никаких обременений.

Техпаспорт на обе квартиры можно взять в БТИ, кадастровый - в службе картографии и кадастра. Экспертные оценщики выдают заключение не только о стоимости квартиры, действующей на текущее время на рынке недвижимости. Они также рассчитывают разные варианты цен, в том числе всегда указывают экспертную стоимость объекта.

Причины для обмена ипотечной квартиры 

Основные причины, почему людям необходимо поменять квартиру, приобретаемую по ипотечному соглашению с банком, на другой вариант: 

  1. Ипотека семье обходится слишком недешево. Необходимо сменить объект недвижимости на вариант со сниженной рыночной стоимостью.
  2. Возникло желание приобрести более дорогостоящее жилье, чем первоначальное ипотечное.
  3. Нужно расширить жилплощадь и приобрести квартиру побольше.
  4. Нужно сменить место жительства - переезд в другой город, область, район, регион, край.
  5. Вместо квартиры заемщик решил приобретать загородный коттедж или отдельно стоящий частный дом.
  6. Заемщик захотел сменить квартиру площадью меньше, но зато с более качественной отделкой или лучшей капитальной постройкой многоквартирного здания, в котором находится квартира.

Разница в цене между ипотечной квартирой и той, на которую ее хотят обменять, играет значительную роль для получения согласия банка н проведение сделки. Заимодавец должен быть заинтересован в сделке. Это значит, что квартиры должны либо стоить одинаково, либо та, на которую меняют, должна быть дороже. Ведь тогда банку выгоднее оформить ипотеку на более дорогостоящий объект недвижимости. 

Важно! Банковские организации охотно соглашаются, чтобы поменять ипотечную квартиру на ту, которая по рыночной цене дороже на 20% и более.

Если жилье не равноценное, тогда нужно будет написать еще одно заявление, в котором указать просьбу к банку, пересмотреть размер кредита и стоимость ипотечного кредитования (проценты). Банк может по своему усмотрению поменять и другие условия - например, способ внесения платежей с аннуитетных (равнодольных) на дифференцированные (уменьшающиеся с каждым месяцем).

Рейтинг: 5/5 - 1 голосов

0 коммент.

Написать комментарий

Ваш email не будет опубликован. Обязательные поля отмечени символом *

Последние новости
Как принимать квартиру у застройщика: инструкция…
Претензия застройщику на устранение недостатков:…
Обмен квартиры с доплатой ипотекой: особенности
Можно ли обменять квартиру, находящуюся в…
Можно ли обменять квартиру, купленную на…
Обмен долями между родственниками