Можно ли обменять квартиру, купленную на материнский капитал?

123
Распечатать
В закладки
Можно ли обменять квартиру, купленную на материнский капитал?
Содержание
  1. Особенности законодательства 
  2. Порядок обмена 
  3. Документы для совершения сделки обмена 
  4. Особые моменты при оформлении прав несовершеннолетнего 
  5. Когда сделка считается недействительной 

Обладатели сертификата материнского капитала имеют право при покупке жилой квартиры оплатить часть ее стоимости средствами с сертификационного счета. Эти деньги дает государство семье, родившей второго (или последующего ребенка) для того, чтобы можно было улучшить условия проживания малолетнего гражданина. Деньги начисляются из государственной казны. Семейный капитал стал одной из главных статей расходов при покупке жилой недвижимости для семьи с маленькими детьми. 

Менять жилую недвижимость, приобретенную на средства материнского капитала, можно. Только это делается все по тем же уважительным причинам, что и при получении сертификата - цель улучшить условия проживания малолетнего ребенка. Причем эту причину смены места жительства обязательно следует доказать документально - подтвердить, что условия проживания планируется улучшить посредством мены. 

Особенности законодательства 

Законодательно получение субсидии и правила, как можно распоряжаться деньгами материнского капитала, регулируются законом №256-ФЗ от 29.12.06 г. “О поддержке государством семей с детьми”. Закон диктует следующие условия: 

  1. Доли квартиры в правах постоянного проживания и владения делятся поровну между всеми членами семьи. Даже для несовершеннолетних детей.
  2. Доли могут принадлежать только родителям в том случае, если какие-либо обременения не позволяют зарегистрировать иных лиц в жилплощади. В этом случае на каждого ребенка отдельно следует сделать обязательства о передаче долевых жилых площадей квартиры каждому ребенку. Такие обязательства должны быть заверены нотариатом.

Только при исполнении одного из этих перечисленных условий возможно получение материнского капитала и прав на его распоряжение в пользу улучшения условий жилья семье, где есть дети. Правовое закрепление будет отличаться в зависимости от того, какое из 2-х условий было выполнено. 

Порядок обмена 

Алгоритм действий: 

  1. Собрать все документы с техническими параметрами новой квартиры.
  2. Составить предварительный договор мены. Один его экземпляр сдать в опекунский совет городской администрации. Второй – в Пенсионный фонд. Третий и четвертый остаются у сторон.
  3. Комиссия опекунских органов проведет осмотр помещения и изучит все документы на него. Этот этап необходим для того, чтобы не были ущемлены интересы детей.
  4. Взять справку в опекунском совете.
  5. Взять разрешение в ПФР. Обращаться можно в территориальное подразделение по месту жительства.
  6. Собрать полный пакет документов и заключить сделку обмена.
  7. Зарегистрировать заключенный договор в Росреестре (ЕГРН).
  8. Получить выписку из ЕГРН – Единого государственного Реестра недвижимости о праве собственности на новую квартиру. Выписки следует заказывать еще и отдельно по каждому несовершеннолетнему владельцу доли.
  9. Прописать всех членов семьи и особенно – детей в новой квартире.
  10. Сдать в ПФР и опекунские органы горадминистрации на каждого ребенка выписку из ЕГРН. Это послужит подтверждением того, что права детей не были нарушены после обмены квартир.

Обменивать квартиры, приобретенные с привлечением материнского капитала, можно в общем порядке. Единственно, придется обратиться в государственную городскую (или районную) администрацию – орган опекунского и попечительского совета. Здесь перед заключением сделки мены берут справку. 

Этим документом является разрешение опекунской комиссии на то, чтобы несовершеннолетние граждане вместе с родителями (опекунами, усыновителями) могли переселиться в другое жилое помещение. Комиссия проверяет условия проживания, квадратуру жилплощадей, чтобы их хватало на всех членов семьи по норме (а том числе и для несовершеннолетних). 

Обратите внимание! Если квартира, на которую меняют, имеет площадь меньшую, то опекунский совет может отказать в выдаче письменного разрешения. Защита интересов детей здесь, прежде всего.

Документы для совершения сделки обмена 

Пакет документов для опекунского совета и ПФР: 

  • паспорта родителей (опекунов, усыновителей);
  • технические паспорта квартир – обмениваемой и той, на которую планируется совершить обмен;
  • кадастровые паспорта квартир;
  • экспликации;
  • лицевые счета по коммунальным платежам (нужно, чтобы не было никаких задолженностей);
  • правоустанавливающие документы на квартиры – например, ДКП (договор купли-продажи) или ипотечное соглашение;
  • проект договора мены;
  • согласие супруга (супруги), заверенное у нотариуса.

Документы для сделки: 

  • разрешение опекунского совета;
  • разрешение ПФР;
  • паспорта родителей;
  • техническая документация по обеим квартирам;
  • правоустанавливающая документация по обеим квартирам;
  • лицевые счета квартир;
  • справка о составе семьи;
  • свидетельство о браке;

Если документы будут представлять уполномоченные лица, тогда они предъявляют свой паспорт и доверенность, сделанную через нотариат. Лучше всего сам договор мены тоже заключить в присутствии нотариуса и с его отметками. 

Особые моменты при оформлении прав несовершеннолетнего 

Жилая недвижимость, ранее купленная на деньги со счета сертификата семейного капитала, считается условной обремененной. Поэтому самый большой риск в таких сделках присутствует для одной стороны – владельца квартиры, на которую будут менять обремененное жилье. Это связано с соблюдением прав несовершеннолетних, которых нельзя принудительно выписать из жилплощади. 

Оспаривание сделки возможно при следующих обстоятельствах: 

  1. Нарушение законных прав детей обнаружено со стороны родителей. Они не выделили долей своим детям.
  2. Несоблюдение прав детей было выявлено опекунским советом или Пенсионным фондом. Иск с требованием аннулировать договор обмена подают в суд именно эти инстанции.

После того как суд определит, что сделка оказалась недействительной, сторонам нужно вернуть свои квартиры обратно. Именно  в этот момент участник, на чью квартиру был совершен обмен, может оказаться в невыгодном положении, ведь в его бывшей жилплощади уже прописаны дети. А несовершеннолетних, как известно, принудительно выписать нельзя. Здесь останется полагаться только на порядочность родителей детей. 

Важно! По достижении своего совершеннолетия, в течение 3-х лет, дети имеют право оспаривать свои законные интересы права собственности на квартиру через подачу иска в судебную инстанцию. 

Когда сделка считается недействительной 

Самое основное правило в таких сделках – это не ущемлять собственнических прав ребенка на владение долей новой квартиры. Если оно нарушено, в том числе, когда это видно также и по документам, тогда опекунский совет или Пенсионный фонд могут отказать в совершении сделки мены квартирами. 

Обратите внимание! После совершения сделки, выявлении ошибок, несоблюдении интересов ребенка, на родителей, как ответственных лиц, государственные органы могут подать иск в суд. Тогда придется собственность переоформлять обратно – вернуть права владения прежней квартирой родителям детей, которые покупали ее на средства материнского капитала. Делают это уже на основании решения суда. 

При наличии специфических обстоятельств, когда трудно решить, законно ли будет поменять квартиру, приобретенную, в том числе на деньги материнского капитала, лучше всего обратиться к юристам. Специалисты дадут достоверную информацию и помогут рассмотреть и урегулировать все вопросы.

Рейтинг: 5/5 - 1 голосов

0 коммент.

Написать комментарий

Ваш email не будет опубликован. Обязательные поля отмечени символом *

Последние новости
Как принимать квартиру у застройщика: инструкция…
Претензия застройщику на устранение недостатков:…
Обмен квартиры с доплатой ипотекой: особенности
Можно ли обменять квартиру, находящуюся в…
Можно ли обменять квартиру, купленную на…
Обмен долями между родственниками