Как разменять квартиру в 2020 году?

143
Распечатать
В закладки
Как разменять квартиру в 2020 году?
Содержание
  1. Основная схема размена и понятие 
  2. Законодательная база и порядок оформления 
  3. Способы размена квартир 
    1. Муниципальных 
    2. Приватизированных 
  4. Действия при разногласиях между сторонами сделки 

На размен квартиры идут те владельцы, которым нужно получить 2 или 3 жилых помещений взамен одной большой или небольшой, но дорогостоящей квартиры. Сделки заключаются между родственниками, посторонними людьми и даже организациями (если, например, у кого-то предприятия есть жилая квартира на продажу или обмен). 

Меняют как государственные, так и приватизированные объекты жилой недвижимости. В каждом из вариантов оформления договоренностей подготавливается свой пакет документов, действуют свои правила и этапы процедуры. Если после заключения договора возникли конфликтные ситуации между сторонами, тогда их урегулируют путем обращения в судебную инстанцию.

Основная схема размена и понятие 

Размер квартиры – сделка обмена одной квартиры на несколько меньших по площади, равноценных по стоимости (если посчитать их стоимость вместе).

Законодательная база и порядок оформления 

Закон диктует следующие правила проведения размена квартиры: 

  1. Варианты обязательно должны быть равноценными по цене и размерам жилой площади.
  2. Договор следует составлять по каждой из квартир, обозначая предмет, продавца и покупателя. Единого соглашения не заключают по всем объектам сделки.
  3. В ст. 549 ГК РФ говорится, что продавцу следует передавать квартиру покупателю только после получения оплаты. Если возникает необходимость, тогда и после получения доплаты тоже.
  4. Договор обязательно должен быть составлен в письменной форме со всеми пунктами, реквизитами сторон и подписями.
  5. После подписания договор регистрируют в ЕГРН – Едином Государственном Реестре недвижимости.
  6. После регистрации новые владельцы недвижимости получают выписки, свидетельствующие о праве собственности.

Обратите внимание! Любая недвижимость в России подлежит регистрации. Об этом указано в ч.1 ст.131 ГК РФ. Если одна из сторон сделки уклоняется или не хочет регистрировать договор, тогда другая сторона имеет право подать на нарушителя иск в суд.

Способы размена квартир 

Процедура размена одного объекта жилой недвижимости на несколько других объектов не считается простой. Сложность заключается в алгоритме действий во время оформления. Особенно если такие сделки сравнивать с простой куплей-продажей. Важно, чтобы площади совпадали, необходимо определиться с ценой, и при необходимости выявить сумму доплаты. 

Многое еще зависит от того, в чьей собственности находится квартира. Всего можно выделить 4 вида собственников: 

  • физические лица (граждане);
  • юридические лица (предприятия);
  • общая долевая собственность;
  • муниципалитет (городские власти).

Несмотря на это, к сделке размена прибегает больше половины населения – в среднем 70% из всех сделок с жилой недвижимостью.

Муниципальных 

Муниципальная квартира не является собственностью ответственного квартиросъемщика, за которым она закреплена. Ему она выдана в пожизненное пользование. А по праву собственности – принадлежит государству (муниципальному органу, городской власти). 

Условия размена муниципальной квартиры: 

  1. Продажа долей или целой квартиры запрещена.
  2. Муниципалитет должен выдать разрешение на размен в письменной форме.
  3. Согласие также должны выдать все лица, прописанные в квартире.

Порядок размена: 

  1. Нужно сначала подготовить все документы – персональные бумаги и на квартиру.
  2. Потом находят новые варианты квартир.
  3. В городскую администрацию подают заявление с приложенными к нему документами.
  4. Рассматривают документы в течение 1 месяца. Ведется расчет площадей, приходящихся на каждого прописанного человека.
  5. Направляют письменный ответ на адрес заявителя: отказ или одобрение.
  6. При положительном ответе и найденном варианте (тоже муниципальной формы собственности) специалисты городской администрации оформляют новые договора социального найма жилых помещений.
  7. Срок оформления всех документов – в течение 30 дней (когда квартиры в одном городе), 60 дней (когда квартиры в разных городах).

Документы по размену неприватизированной квартиры: 

  • заявление – чаще всего подают все участники сделки, которыми являются все лица, зарегистрированные по адресу разменной квартиры;
  • любое удостоверение наличия родственной связи – свидетельство о заключении брака, о рождении, судебное определение об усыновлении/удочерении;
  • разрешение от комиссии опекунского совета администрации города – нужно подавать тогда, кода среди прописанных граждан имеются малолетние (до 14 лет) или несовершеннолетние дети (с 14 до 18 лет);
  • выписка из домовой книги обо всех прописанных лицах, проживающих на одной жилплощади;
  • выписка о состоянии лицевого счета – она указывает на то, нет ли долгов по коммунальным платежам (их не должно быть);
  • договор социального найма квартиры.

В заявлении необходимо указать один из следующих предпочтительных вариантов квартир: 

  • предлагает администрация города;
  • выбор остается за ответственным квартиросъемщиком;
  • уже есть квартира на примете.

Важно! Нужно брать согласие всех жильцов, прописанных в муниципальном жилье. Если другие квартиры тоже государственные, тогда требуется согласовать размен также с другими прописанными лицами.

Приватизированных 

Приватизированная квартира является частной собственностью. Получение такой квартиры возможно разными способами – приватизация государственного жилья, купля-продажа, мена, дар или передача в наследство. Когда происходит переход из муниципальной в приватизированную, тогда с ответственным квартиросъемщиком городские власти заключают договор приватизации и регистрируют его в ЕГРН. 

Такую квартиру самостоятельно можно теперь продавать, менять, сдавать в аренду, в том числе и разменивать без получения разрешения от муниципалитета. Порядок её размена отличается от случаев с разменом муниципальных квартир. 

Условия размера приватизированной квартиры: 

  1. Варианты подыскивает владелец квартиры самостоятельно.
  2. Согласования и оформление осуществляется тоже самостоятельно.
  3. Если прописаны дети, то разрешение от муниципальных властей все-таки потребуется. В остальном, городские власти не привлекаются к заключению сделки.

Алгоритм действий: 

  1. Варианты подыскиваются самостоятельно или при помощи посреднических услуг – агентства недвижимости, например.
  2. Проводят оценку. Смотрят, чтобы жилплощади найденных вариантов совпадали с общей площадью разменной квартиры и соответствовали цене.
  3. Фиксируют размер отдельной суммы, которая пойдет в доплату, если это оказалось необходимым.
  4. Составляют соглашение о купле-продаже по каждой квартире. Отдельными пунктами прописывают срок действия договора, все, что касается денег – размер стоимости объекта и доплату.
  5. Подписывают договора.
  6. Подписанные соглашения подаются на регистрацию в ЕГРН вместе с заявлением.
  7. Росреестр по готовности возвращает договора владельцам квартир с пометкой о постановке на учет. Также он передает им выписки из Госреестра, свидетельствующие о переходе прав собственности по каждой из квартир.
  8. Производят оплату, передачу документов и ключей.
  9. Подписывают акты приема-передачи.
  10. Переселение.

Обратите внимание! Оценку проводить лучше всего со специалистом – экспертным оценщиком. У него есть для этого подходящий опыт и нужные знания (например, об уровне цен на рынке недвижимости на день совершения сделки).

Документы:

  • разрешение всех прописанных лиц по каждой из квартир;
  • гражданские удостоверения личности;
  • свидетельства о рождении, если есть дети в возрасте до 14 лет;
  • допуск к размену из опекунского совета (при наличии детей или недееспособных лиц);
  • техническая документация на квартиру – техпаспорт, кадастровый паспорт;
  • любой имеющийся правоустанавливающий договор (купли-продажи, мены, приватизации и другое), дарственная или свидетельство о наследовании;
  • выписка из ЕГРН;
  • заявление в Росреестр;
  • квитанция об оплаченной госпошлине.

Когда сделка будет проходить по квартире, у которой не один собственник, тогда в ней участвуют все совладельцы. Такие договора купли-продажи следует заключать через нотариат. В остальных случаях можно оформить договор без нотариуса.

Действия при разногласиях между сторонами сделки 

Как быть, когда один из собственников квартиры (при совместном владении) отказывается от размена? Тогда поступают следующим образом: 

  1. Желающий совершить сделку владелец направляет в письменной форме уведомление о предстоящей сделке остальным совладельцам. В уведомлении он предлагает выкупить его долю.
  2. Если в течение месяца выкуп не происходит или инициатору размена поступает отказ в письменном виде, тогда он вправе будет обменять только свою долю. В этом случае ему придется поискать точно такую же долю по площади и цене. Это может быть дом или комната в коммуналке. Или же 1-комнатная квартира, но с доплатой.

Когда отказ от муниципалитета поступил безосновательный, гражданин, подавший ранее заявку, имеет право обжаловать его. Для этого ему следует обратиться в районную судебную инстанцию с иском. Если суд встанет на сторону истца, тогда городские власти обязаны будут предоставить ему жилище то, которое он выбрал. Но тогда истцу необходимо предъявить веские доказательства своей правоты, опираясь на законы.

Рейтинг: 5/5 - 2 голосов

0 коммент.

Написать комментарий

Ваш email не будет опубликован. Обязательные поля отмечени символом *

Последние новости
Как принимать квартиру у застройщика: инструкция…
Претензия застройщику на устранение недостатков:…
Обмен квартиры с доплатой ипотекой: особенности
Можно ли обменять квартиру, находящуюся в…
Можно ли обменять квартиру, купленную на…
Обмен долями между родственниками